Případové studie

Konkrétní výsledky klientů.
Bez marketingových přibarvení.

Tři reálná portfolia — anonymizovaná, ale s konkrétními čísly. Vstupní situace, strategie, exekuce a výsledek po 12–24 měsících. Jak vidíte, jeden recept neexistuje.

01 · Investor s portfoliem

Petr · Praha + Beroun + SČ

22 %

ROE po 18 měsících

12

nemovitostí v portfoliu

02 · Začátečník

Jana · Praha + Beroun

15 %

ROE konzervativně

2

byty / DTI 4

03 · Cash-flow strategie

Marek · Severní Čechy

23 %

ROE s pákou

5

bytů / DTI 7

Jména klientů změněna. Konkrétní čísla, lokality a strategie jsou zachovány. Klienti potvrdili publikaci údajů v anonymizované podobě.

Anonymizovaný profil klienta Petra — Praha + Beroun + Severní Čechy

01 · Investor s portfoliem

Petr · Z 4 bytů v Praze
na 12-nemovitostní portfolio s ROE 22 %

ROE

22 %

+11 p.b. proti startu

Měsíční renta

41 tis.

Kč čistý cash-flow

Doba

18

měsíců od auditu

Výchozí situace

Petr (45) přišel s portfoliem 4 bytů v Praze, financovaným plně z hypotéky před úvěrovou reformou ČNB. Měsíční cash-flow blízko nuly, ROE 11 %. Bez aktivního plánu, jednotlivé nemovitosti rostly i klesaly podle vlastní setrvačnosti.

Cíl

Zdvojnásobit výnos vlastního kapitálu. Postavit aktivní portfolio s předvídatelnou rentou na další dekádu. Připravit strukturu na případnou mezzanine investici.

Strategie + exekuce

  1. Audit portfolia v HouseMasteru. Z 4 nemovitostí jednu identifikujeme jako problémovou — vysoká energetická náročnost (štítek F), stagnující tržní cena, vysoké provozní náklady. Doporučení: prodat.
  2. Refinancování zbývajících 3 nemovitostí. Lepší sazba (snížení z 5,9 % na 5,3 %), nové fixace, uvolněný kapitál.
  3. Akvizice 4 nových bytů přes EstatePrivate. 2× Beroun (růstová lokalita), 1× Plzeň (cash-flow + zhodnocení), 1× Severní Čechy (cash-flow pozice).
  4. Aktivace Vzorného nájemce na celém portfoliu. Eliminace rizik výpadku a vakance, předvídatelný cash-flow do účetnictví.
  5. Dashboard HouseMaster jako kontrolní centrum. Tržní ceny, DTI, predikce, plánované revize — vše na jednom místě.

Výsledek po 18 měsících

  • Portfolio rozšířeno z 4 na 12 nemovitostí (po dílčích akvizicích v dalším roce).
  • ROE se zvedl z 11 % na 22 %.
  • Měsíční čistá renta po splátkách a správě: 41 000 Kč.
  • DTI 5,2 — s rezervou na další akvizici nebo refinancování.
  • Klient nyní plánuje mezzanine investici do developerského projektu v Plzni.
„InvestCzech mi nedal jen seznam nemovitostí, ale celkový plán. A když řekli, že tu jednu mám prodat, doložili mi to číslem v reportu. Bylo to nejvíc neemocionální rozhodnutí o nemovitosti, jaké jsem kdy udělal — a vyplatilo se to."
Anonymizovaný profil klientky Jany — Praha + Beroun

02 · Začátečník

Jana · První investiční byt
jako začátek dlouhodobé strategie

ROE

15 %

Konzervativní mix

DTI

4

prostor na 3. byt

Doba

12

měsíců do 2. akvizice

Výchozí situace

Jana (37) IT manažerka, 1,2 mil. Kč úspor na účtu. Ztratila důvěru v penzijní pilíř, hledala stabilní cestu pro dlouhodobý důchodový horizont. Nikdy předtím nemovitost neinvestovala.

Cíl

Začít první investiční nemovitostí. Konzervativně — bez agresivní páky, bez cash-flow lokalit. Cílem je portfolio 4–6 nemovitostí do důchodu, předvídatelná renta.

Strategie + exekuce

  1. Předschválení hypotéky ještě podle starých pravidel (Q1/2026). Klíčové, ať může využít LTV 80 %.
  2. Akvizice prvního bytu v Berouně přes EstatePrivate. 2+kk, 56 m², blízko vlakového nádraží. Cena 2,9 mil. Kč, kupní rozdíl 8 % pod srovnatelnou veřejnou nabídkou.
  3. Vzorný nájemce + správa. Obsazeno do 28 dní od kolaudace, garantovaný nájem 14 500 Kč.
  4. Po 12 měsících druhá akvizice v Praze 9. Z nahromaděné renty + dorovnání úspor klientka snížila LTV druhé hypotéky a udržela DTI 4.
  5. Dashboard sleduje plán do 5 let. Modeluje, kdy bude k dispozici kapacita na 3. byt.

Výsledek po 12 měsících

  • Portfolio: 2 byty (Beroun + Praha 9), tržní hodnota 6,2 mil. Kč.
  • Konsolidovaný ROE: 15 %, čistý cash-flow blízko nule (po reinvestici do druhé akvizice).
  • DTI 4 — prostor na další úvěr během 18–24 měsíců.
  • Žádný výpadek nájmu, žádný spor s nájemníkem.
„Bála jsem se začít. Měla jsem v hlavě představu, že investice do nemovitosti je dvacet hodin telefonů týdně a věčné starosti s nájemníkem. Realita je, že na byt nemyslím týdny — nájem chodí v termínu a dashboard mi ukáže, kdy se mám zastavit."
Anonymizovaný profil klienta Marka — Severní Čechy, cash-flow strategie

03 · Cash-flow strategie

Marek · 5 bytů v Severních Čechách
jako aktivní cash-flow stroj

ROE

23 %

s pákou DTI 7

Měsíční renta

28 tis.

Kč čistý cash-flow

Doba

24

měsíců na 5 bytů

Výchozí situace

Marek (52) podnikatel ve strojírenství. 3,5 mil. Kč úspor + příjmy ze firmy. Cílem nebyla diverzifikace „pro klid", ale rychlý cash-flow doplněk k podnikatelskému příjmu. Tolerance rizika vysoká, pokud jsou data čistá.

Cíl

Vybudovat 5–7 nemovitostí v Severních Čechách s vysokým nájmem vůči ceně. Provoz outsourcovat na nás. Žádné starosti s nájemníky, žádné dojíždění.

Strategie + exekuce

  1. Pre-screening lokalit. Z 6 měst v Severních Čechách jsme vyfiltrovali 3 (Most, Litvínov, Chomutov) podle dat o nájemníkové stabilitě, vakanci a průměrné době obsazení.
  2. 5 akvizic během 18 měsíců. Průměrná cena 1,15 mil. Kč/byt, průměrný nájem 9 200 Kč/měs. Tři byty z EstatePrivate (mimo Sreality), dva z dražeb po due diligence.
  3. Profesionální screening nájemníků. Klíčové pro tuto lokalitu — odmítnuto 7 z 10 zájemců. Důraz na pracovní poměr v regionálních zaměstnavatelích (automotive, chemie).
  4. Vzorný nájemce na všech bytech. Eliminace rizika lokality — Marek dostává nájem 15. každý měsíc, my řešíme jakékoliv komplikace.
  5. Refinancování po 12 měsících. Po vyrovnání cen v lokalitě jsme udělali revaluation a refinancovali se získáním dodatečného kapitálu na 5. akvizici.

Výsledek po 24 měsících

  • 5 bytů, celková tržní hodnota 6,4 mil. Kč.
  • Roční čistá renta po splátkách: 336 000 Kč (28 000 Kč měsíčně).
  • ROE 23 %, DTI 7 — na limitu nových pravidel, žádný další úvěr neplánuje.
  • Vakance za 24 měsíců: 1 byt × 1 měsíc. Standardní pro tuto lokalitu.
  • Marek se zaměřuje na firmu, nemovitosti běží na pozadí.
„Z té druhé strany trhu — kde se ostatní bojí investovat — jde dostat reálně vyšší výnos, pokud máte správný proces na nájemníka a správu. Sám bych tam nešel. S InvestCzech ano, protože riziko fakticky drží oni."

Co z těchto případů plyne

Tři různí klienti, tři různé strategie

Jeden univerzální recept neexistuje. Naše práce je rozumět vaší situaci dřív, než navrhneme nemovitost.

Začínáte

Konzervativně, ne hrdinsky

První byt v dosažitelné lokalitě (Beroun, Praha 9, Plzeň). Cíl: zvládnout proces, neexpojovat se nadměrnou pákou. Cca 15 % ROE je realistický strop.

Máte portfolio

Aktivně řiďte, neujte se

Audit současného portfolia obvykle odhalí 1–2 nemovitosti, které stahují celkový výnos. Prodej + refinancování + nové akvizice často zvedne ROE o 5–10 p.b.

Cash-flow strategie

Vysoký výnos s explicitní obranou

Cash-flow lokality dávají vyšší ROE, ale jsou citlivé na výběr nájemníka. Bez profesionálního screeningu a garance nájmu se vyšší výnos rychle vypaří.

Chcete vidět modelaci pro vaši situaci?

Pošlete nám pár parametrů (kapitál, příjem, lokalita, horizont) a připravíme vám obdobnou modelaci pro vaše čísla. Konzultace je nezávazná.

Chci modelaci pro sebe Spočítat v kalkulačce