Investiční portfolio nemovitostí v Česku

Pro pokročilé investory

Pokročilá správa nemovitostního portfolia.

Optimalizace, akvizice mimo veřejnou nabídku, mezzanine financování developerů. Pro klienty, kteří už nějakou nemovitost mají a chtějí, aby portfolio aktivně pracovalo.

Ne držet, ne čekat, ne doufat. Aktivně řídit.

Audit portfolia zdarma Případové studie

Tři hlavní služby

Akvizice, remodelace, mezzanine

Tři odlišné cesty, jak rozhýbat váš kapitál. Která dává smysl, závisí na vaší aktuální situaci.

01

Akvizice off-market

Přes EstatePrivate.com vyhledáme nemovitosti, které nejsou na veřejných portálech. Due diligence, vyjednání ceny, financování a převod.

02

Remodelace portfolia

Audit toho, co máte. Co prodat (a kdy), co refinancovat, co rekonstruovat. Akční plán na 12 měsíců s očekávaným dopadem na výnos a daně.

03

Mezzanine financování

Pro klienty s volným kapitálem, kteří nechtějí kupovat další fyzickou nemovitost. Mezzanine pozice v prověřených developerských projektech.

01 · Akvizice

Akvizice off-market přes EstatePrivate

Lokality, kde aktivně pracujeme: Praha, Beroun, Plzeň, Severní Čechy. Měsíčně procházíme stovky nabídek z veřejné i neveřejné nabídky — většina neprojde naším procesem.

  • Vyhledání off-market nabídky podle vašich parametrů
  • Technická i právní due diligence (rozvody, SVJ, list vlastnictví)
  • Vyjednání podmínek (cena, čas, exkluzivita)
  • Zařízení hypotéky (s pokrytím limitů ČNB 2026)
  • Předání do správy s aktivací Vzorného nájemce

Pro koho dává smysl

Investor s portfoliem 2–10 mil. Kč

Kapacita na 1–3 další akvizice. Hledáte přístup k nabídkám, které na Sreality nedostanete.

Klient s předschválenou hypotékou

Předschválení ještě podle starých pravidel (LTV 80 %) — potřebujete najít nemovitost dřív, než platnost vyprší.

Specifický typ nemovitosti

Hledáte konkrétní dispozici, lokalitu, parametry, které veřejně nejsou. Cílíme přímo na takové nabídky.

Typická doba od kontaktu k podpisu

14–28 dní

vs. 60–120 dní u běžné inzerce

Proces remodelace

  1. 1

    Audit portfolia v HouseMaster

    Tržní ceny, ROE, DTI, energetické štítky, plánované revize.

  2. 2

    Identifikace slabých článků

    Které nemovitosti stahují celkový výnos a proč.

  3. 3

    Akční plán 12 měsíců

    Co prodat, co refinancovat, co rekonstruovat, kam alokovat uvolněný kapitál.

  4. 4

    Exekuce

    Prodeje, refinancování, nové akvizice — vše s naší podporou.

  5. 5

    Roční review

    Měření výsledků, úprava strategie podle aktuálních dat trhu.

02 · Remodelace

Remodelace existujícího portfolia

Naše hlavní výnosová linie pro klienty s portfoliem. Většina majitelů 2–5 nemovitostí drží jednu, která stahuje celkový výnos o 30–50 %. Bez auditu si toho nevšimnete.

U klienta Petra (case study) zvýšila remodelace ROE z 11 na 22 % za 18 měsíců — bez navýšení vlastního kapitálu. Stačil prodej jedné nemovitosti, refinancování dvou a nové akvizice z uvolněného kapitálu.

Co bývá výsledek

  • Zvýšení ROE o 5–10 procentních bodů
  • Rozšíření portfolia o 1–3 nové nemovitosti
  • Snížení DTI vytvořením prostoru na další úvěr
  • Eliminace energeticky problematických jednotek před EU regulací
Vidět konkrétní výsledek u klienta Petra

03 · Mezzanine

Mezzanine financování developerů

Druhá výnosová linie pro klienty s volným kapitálem, kteří nechtějí kupovat další fyzickou nemovitost. Vstupujete do prověřených developerských projektů jako mezzanine investor — vyšší výnos než klasická hypotéka, kratší horizont, zajištění zástavou.

Vhodné pro klienty, kteří mají likvidní 1–10 mil. Kč, vyčerpali kapacitu pro hypoteční úvěry (DTI 7) a hledají alokaci s předvídatelným výnosem.

Parametry typického vstupu

Minimální vstup

500 000 Kč

Cílový roční výnos

9–12 % p.a.

před zdaněním, podle typu projektu

Investiční horizont

18–36 měsíců

Zajištění

Zástava na nemovitosti developera + osobní ručení statutára

Konkrétní parametry každého projektu vám předáme po podpisu NDA. Klienti dostávají min. 2–3 prověřené projekty k výběru ročně.

Náš filtr

Proč jen někteří klienti od nás něco koupí

Měsíčně procházíme stovky nabídek z veřejné i neveřejné nabídky. Většina neprojde naším procesem due diligence — buď proto, že číslo nesedí, technický stav je horší než inzerát, nebo prodávající nedoručí podklady.

Co nedoporučíme my, klient nekoupí. To je důvod, proč naši klienti zpravidla neztrácejí na první investici.

~ 800

nabídek měsíčně
v hledáčku

~ 80

projde
prvotním tříděním

~ 20

projde
due diligence

~ 8

doporučíme
klientovi

Orientační čísla z posledních 12 měsíců. Konkrétní filtr u vaší investice nastavujeme podle vašich parametrů.

Konkrétní výsledky

Případové studie

Anonymizovaná čísla z reálných portfolií. Tři různé strategie, tři různé výsledky.

Investor s portfoliem

Petr · 4 → 12 nemovitostí

ROE z 11 % na 22 % za 18 měsíců. Audit + refinancování + nové akvizice + Vzorný nájemce.

Číst případ

Začátečník

Jana · První byt + růst

Konzervativní portfolio Praha + Beroun, ROE 15 %, DTI 4. Strategie do důchodu.

Číst případ

Cash-flow strategie

Marek · 5 bytů Severní Čechy

ROE 23 %, DTI 7, čistá renta 28 tis. Kč/měs. Vysoký výnos s explicitní obranou.

Číst případ

FAQ pro investory

Časté otázky o spolupráci

Spolupracujete s exklusivitou?
Ano. Akviziční služba je smluvně exkluzivní pro jasně definované zadání a období, abychom mohli efektivně pracovat s prodejci a poskytovat plnou hodnotu naší sítě. Remodelace a mezzanine jsou nezávislé služby — můžete kombinovat.
Jaká je vaše odměna?
U akvizic typicky procento z transakce; u remodelace fixní fee plus success fee; u mezzanine standardní mezzanine struktura (poplatek za zprostředkování + marže ve výnosu). Konkrétní čísla po úvodní konzultaci podle náročnosti zadání. Bez skrytých provizí od prodávajícího — náš příjem je vždy transparentní vůči vám.
Děláte výjimky z lokalit Praha / Plzeň / Severní Čechy?
Spíš ne. Tam, kde máme síť, máme i lepší výsledky. U klientů s větším portfoliem a strategickou potřebou (např. diverzifikace) řešíme i další regiony, pokud to dává smysl celkové strategii. Nedáváme falešné sliby o pokrytí, které neumíme dodat.
Jak dlouho trvá akvizice od kontaktu k podpisu?
Typicky 14–28 dní u off-market nabídky, pokud máte připravené financování. U klasické akvizice z veřejných portálů 60–120 dní. Záleží na konkrétní nemovitosti, vyjednávacích podmínkách a rychlosti banky.
Co když mé portfolio neprochází vaším procesem?
Audit je nezávazný a zdarma. Pokud po auditu vyjde, že vaše současné portfolio nepotřebuje aktivní zásah (relativně vzácné, ale stává se), řekneme vám to. Lepší než si platit za výsledky, které byste získali sami.
Pracujete s family office klienty?
Ano, pro klienty s kapitálem 10+ mil. Kč nabízíme dedikovaný formát: kvartální reporting, on-demand strategická konzultace, integrace s vašimi právními a daňovými poradci. Tento formát komunikujeme individuálně po úvodní schůzce.

Audit portfolia zdarma

Začněme s vašimi parametry

Pošlete nám pár základních informací. Do 24 hodin se ozveme s návrhem prvního setkání a otázkami, které máme.

Odesláním souhlasíte se zpracováním osobních údajů pro účely kontaktování a navržení investičního plánu. Bez marketingových e-mailů.