První dubnové zpřísnění hypotečních limitů zaměstnává trh už šestým týdnem. Některé efekty jsou rychlé a čitelné, jiné se teprve usazují. Tady je naše čtení dat z Prahy, Plzně a Severních Čech — kde jsme aktivní a kde máme data z první ruky.

Co se v rámci pravidel ČNB změnilo

Pro připomenutí: LTV spadlo z 80 % na 70 %, DTI je nastaveno na 7 (celkový dluh max. 7× roční čistý příjem) a DSTI drží 50 % u žadatelů 36+ let (45 % u mladších). U bytu za 3 mil. Kč je rozdíl cca 300 000 Kč vlastních prostředků navíc oproti starým pravidlům.

Nejde o dramatický šok — banky mají regulaci dlouho avizovanou a klienti, kteří chtěli stihnout staré podmínky, si schválení vyřídili v prvním kvartálu. To je důležitý detail pro pochopení dalších pohybů.

Tři efekty, které vidíme

1) Předschválené hypotéky drží trh nad očekáváním

Banky vydaly v Q1/2026 nadstandardní počet předschválených úvěrů (interní data hypotečních specialistů). Tito klienti mají typicky 6 měsíců na to dotáhnout transakci za starých podmínek. Většina jich teď aktivně hledá nemovitost — efekt na poptávkové straně je výrazný.

Konkrétně v naší klientele: v dubnu i květnu se klientsky-uzavřené akvizice drží na úrovni Q4/2025. To je odlišný obraz, než by čekal trh po regulačním zpřísnění.

2) Cena u střednědobých lokalit drží směr

Ceny v „středních" lokalitách (Praha 4, 9, 10, Beroun, Plzeň-Slovany) za poslední 6 týdnů nereagovaly. U reprezentativního vzorku našich klientských akvizicí jsme za jarní měsíce viděli stabilní transakční cenu nebo mírný růst (do 3 %). To odpovídá modelovému výhledu, kdy předschválené hypotéky kompenzují snížení nové poptávky.

3) Lifestyle lokality se zpomalují rychleji

Vinohrady, Karlín, Letná, Anděl — segment, který nikdy nebyl zdrojem výnosných nájemních investic. Vidíme tam stagnaci až lehký pokles inzerovaných cen (1–4 % sezónně). Vysvětlení: kupcem v těchto lokalitách bývá majitel-rezident, a tam DSTI 50 % silně zužuje okruh schopných zájemců.

Pro nás to není novinka — z ROE perspektivy doporučujeme klientům vyhýbat se lifestyle lokalitám už roky. Aktuální data jen potvrzují, že strategie „dobré místo k bydlení = dobrá investice" má zásadní rezervy.

Severní Čechy: tichý zájem

Most, Litvínov, Chomutov — lokality, ve kterých aktivně pracujeme. Pohyb cen u cenové škály 0,8–1,5 mil. Kč za byt je za poslední 6 týdnů minimální. Nájmy ale rostou — průměrný nájem 2+1 v Mostě se v Q1/2026 zvedl o 8 % oproti Q1/2025 (data od nájemních agentur, se kterými spolupracujeme).

Důvod je strukturální: zaměstnavatelé v regionu (automotive, chemie) zvyšují mzdy, příliv pracovníků z jiných regionů a Slovenska pokračuje. Při téměř plné obsazenosti panelových domů to znamená tlak na cenu nájmu.

Z investorského pohledu: ROE u cash-flow strategie v Severních Čechách se za posledních 12 měsíců posunul z 22 na 25 % u konzervativně koupených bytů. To je výrazně lepší výsledek než u lifestyle pozic. Ale — a tohle zdůrazňujeme u každého klienta — bez profesionálního screeningu nájemníků je tato strategie operativně náročná.

Hypoteční sazby: dolů, ale pomalu

Sazby u investičních hypotek se v květnu drží na 5,2–5,8 % p.a. (fixace 5–7 let). Po dvou snížení ČNB v Q1/2026 vidíme pokles z 5,4–6,0 %. Není to obrovský pohyb, ale u 3-milionové hypotéky je rozdíl 5,7 vs. 5,4 % cca 600 Kč/měsíc — což u 3-leté investiční úvahy znamená 20+ tisíc Kč navíc.

Naše doporučení klientům, kteří uvažují o refinancování existujících hypotéček: počkat ještě 3–6 měsíců. Trh sazeb je v sestupné fázi a banky pravděpodobně budou v Q3/Q4 nabízet ještě lepší podmínky.

Co děláme my v květnu

  1. Klientům s předschválenými hypotékami aktivně hledáme nemovitosti — komunikujeme s nimi týdně, abychom stihli akvizici před vypršením platnosti.
  2. Klientům s portfolii děláme audit. Spousta klientů, kteří se „bály" zpřísnění ČNB, teď vidí, že trh nereagoval dramaticky, a chtějí aktivovat plán remodelace, který odložili.
  3. U nových klientů (bez hypotéky) spočítáme dostupnost podle nových pravidel a připravujeme strategii s 30 % akontací. Vyžaduje to úpravu očekávání — místo bytu za 3,5 mil. začínáme typicky u 2,5–3 mil. Kč nebo aktivujeme alternativy (s.r.o. struktura, mezzanine).

Výhled na červen — září 2026

Realistický odhad:

  • Předschválené hypotéky podpoří poptávku zhruba do konce září.
  • Po vyčerpání této vlny se očekává 5–10 % snížení transakční aktivity ve střední cenové škále. Cena nebude reagovat (prodávající nebudou pod tlakem).
  • Severní Čechy budou pokračovat v mírném růstu (cena + nájmy).
  • Lifestyle pozice budou stagnovat, případně mírně klesat — ale stále budou drahé na nákup pro investora.
  • Pokud ČNB do podzimu sníží sazby, vrátí se část kupní síly střední třídy — pozitivní efekt na trh v Q4.

Pro investory: tři praktická doporučení

1) Máte předschválenou hypotéku? Nečekejte. Najděte nemovitost a uzavřete transakci. Cca 6 měsíců od vydání platnosti vyprší a rozdíl jsou desítky tisíc měsíčně. Detail v blogovém článku.

2) Vlastníte portfolio bez auditu? Tržní podmínky se mění a předpoklady, na kterých jste portfolio stavěli, můžou být zastaralé. Roční audit (zdarma u klientů se správou) odhalí slabé články a dá konkrétní akční plán. Detail služby.

3) Chcete začít, ale nemáte hypotéku? Spočítejte si dostupnost v kalkulačce. Pokud kapacita stačí na 30 % akontaci u cílového bytu, hledáte. Pokud ne, máte tři možnosti: počkat na pokles sazeb (změní DTI okolo srpna), zvolit jinou cenovou kategorii, nebo dorovnat kapitál.

Co sledujeme dál

Tři ukazatele, které drží náš výhled v dalším měsíci:

  • Vyplacené hypotéky v červnu (data ČNB) — ukáže, jak rychle se předschválené úvěry skutečně čerpají.
  • Nájemní index Sreality/RPG v Severních Čechách — pokračující růst znamená, že segment cash-flow strategií zůstává atraktivní.
  • Vývoj 2T repo sazby — pokud ČNB v Q3 dál snižuje, hypoteční sazby budou klesat rychleji.

V červnovém vydání tržního komentáře se k těmto datům vrátíme. Pokud chcete dostávat komentář na e-mail dříve než se objeví na webu, přihlaste se k odběru.

Tento komentář je obecný pohled na trh. Není individuální investiční doporučení. Konkrétní rozhodnutí o investici by mělo být podloženo individuální analýzou vaší situace. Pokud chcete projít s námi vaše konkrétní parametry, napište nám.