Časté otázky o investicích do nemovitostí

Od 1. 4. 2026 platí akontace minimálně 30 % (LTV 70 %, DTI 7). U bytu za 3 mil. Kč to znamená cca 900 000 Kč vlastních prostředků plus rezerva na daň z nabytí a právní služby (cca 4 % z ceny). Celkem cca 1 mil. Kč likvidních prostředků. Pokud máte předschválenou hypotéku ještě podle starých pravidel, stačí 20 % (LTV 80 %).

Tři kroky: (1) spočítejte si dostupnost v kalkulačce (kolik si můžete dovolit při vašem příjmu); (2) projděte si naše case study Jany — typický průběh první investice; (3) přečtěte si PDF průvodce 10 chyb. Pak napište.

Pro začátečníky doporučujeme „střední" lokality s ROE 13–18 %: Praha 4, 9, 10, Beroun, Plzeň-Slovany. Vyhněte se lifestyle lokalitám (Vinohrady, Karlín, Letná) — drahé vstupy, nízký ROE. Severní Čechy mají vyšší ROE (20+ %), ale vyžadují profesionální screening nájemníků — ne pro první investici sami.

Při off-market akvizici 14–28 dní od první komunikace s námi. Při běžné inzerci 60–120 dní. Klíčovým faktorem je rychlost banky při schválení hypotéky — pokud máte předschválení, vše jde dvakrát rychleji.

ČNB zpřísnila limity pro investiční hypotéky: LTV z 80 % na 70 % (akontace 30 %), DTI nastaveno na 7 (celkový dluh max. 7× roční čistý příjem), DSTI max. 50 % u žadatelů 36+ let (45 % u mladších). U bytu za 3 mil. Kč je rozdíl cca 300 000 Kč vlastních prostředků navíc oproti starým pravidlům.

U většiny bank 6 měsíců, u některých 3 měsíce s možností prodloužení proti aktuálním příjmovým podkladům. Vázané schválení (po podpisu rezervační smlouvy) typicky 60–90 dní na čerpání. Detaily viz článek na blogu.

Pro investiční hypotéky (často s přirážkou oproti vlastnímu bydlení) v květnu 2026 typicky 5,2–5,8 % p.a. při fixaci 5–7 let. Konkrétní sazba závisí na bonitě, výši úvěru, LTV a bance. Spolupracujeme s hypotečními specialisty, kteří umí složit úvěr napříč bankami.

Ano. U klientů s portfoliem 3+ nemovitostí často strukturujeme úvěry napříč 2–3 bankami pro lepší celkovou bonitu a diverzifikaci rizika fixace. Vyžaduje to plánování — ne všechny banky půjčí, pokud máte hypotéky u konkurence.

Garantujeme připsání nájmu na váš účet vždy do 15. dne v měsíci, i když je byt prázdný nebo nájemník nezaplatil. Eliminuje tři rizika: výpadek platby, vakanci, smluvní spor. Detail mechaniky v článku.

Vzorný nájemce nepokrývá hrubé poškození. Reparace se řeší z kauce (1–2 měsíční nájmy na vázaném účtu) a ze zodpovědnosti nájemníka — pokud kauce nestačí, vymáháme soudně. Vy mezitím dostáváte standardní nájem. Pojištění proti živelným pohromám a krádeži je samostatný produkt uzavíraný při akvizici.

Fee se stanovuje individuálně podle parametrů — typu nemovitosti, lokality, profilu cílového nájemníka. Pohybuje se v řádu jednotek procent z měsíčního nájmu. Konkrétní číslo vám řekneme po prohlídce nemovitosti a definování zadání.

15 % z rozdílu mezi nájemními příjmy a uznatelnými výdaji. Můžete uplatnit buď paušální výdaje (30 % z příjmů, max. 600 tis. Kč ročně), nebo skutečné výdaje (úroky z hypotéky, daňové odpisy, opravy, správa). U investorů s hypotékou jsou skutečné výdaje obvykle výhodnější.

U první nemovitosti obvykle fyzická osoba (paušál 30 %, jednoduchost). U portfolia 3+ nemovitostí často s.r.o. (lepší daňová struktura, snazší převody, oddělené ručení). Rozhodnutí ovlivňuje plán velikosti portfolia, výše nájmů, dalších příjmů. Doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem před první akvizicí (3–5 tis. Kč ušetří desítky tisíc ročně).

Roční daň z nemovitosti je relativně nízká — řádově stovky až nízké tisíce Kč ročně (záleží na obci). Platí se v červnu a listopadu. Pozor: daň z nabytí nemovitosti byla zrušena v 9/2020 — při koupi tedy neplatíte.